강제경매, 임의경매의 차이를 누가 가장 잘 설명해줄까?부동산뿐만 아니라 경매라는 용어는 사회적으로 쓰이는 곳이 많다.그중에서도 부동산 경매라고 하면 단어는 잘 아는데… 그중에 포함된 내용은 자세히 모른다.물론 나도 마찬가지다.예전에 관심을 많이 가지고 있을 때는 도서관에 가서 경매에 관한 다양한 책을 빌려 읽은 적이 있었다.하지만 관심 밖에 두면 다 잊어버린다.지금 내가 경매에 관심을 갖는 이유는 단 하나야.돈을 벌기 위해서다.모두 그럴 것이다.그럼 어떻게 경매를 배우면 좋을까?사설 경매학원 등에서 배우는 것도 좋지만 기초가 부족하면 그런 배움을 권하지 않는다.가능하면 법 관련 공부를 했거나 공인중개사 시험을 위해 공부를 한 적이 있는 사람에게 추천한다.공인중개사도 서투른데 일반인은 얼마나 서투를까.. 물론 사람마다 습득하는 게 다르겠지만… 지금 부동산 시장은 매수자 우위의 시장이다.즉, 매수자가 열쇠를 가지고 있다는 것이다.경매에 왜··· 관심이 있느냐고 묻는다면… 돈을 벌기 위해서, 또는 부동산을 싸게 사기 위해서라고 한다.맞아 경매를 하는 건 돈을 벌어서 싼 매물을 사기 위해서지.그런데… 시중에 있는 매매 물건보다 비싸면 어떨까?그것은 경매 물건으로서 좋은 일이 아니다.물론 유찰이 여러 번 있어서 시중에 나온 매매 물건보다 저렴하면 된다.하지만 급매보다 더 싸야 경매물건으로 빛을 볼 수 있다.경매보다 급매가 더 싸면 급매를 사야 해.임의경매 강제경매의 차이는……한쪽이 경매를 신청하는 강제경매는 주로 채권을 회수하려는 목적으로 경매신청을 한다.그런데 채권을 회수하려면 소송을 해서 집행권원을 확보해야 한다.즉 판결문이라는 것을 가지고 법원에 경매신청을 해야 하는 것이다.임의경매는 부동산을 가지고 은행에서 돈을 빌린 경우에 등기부에 저당권이 설정되는데, 채무자 즉 부동산 소유자가 빌린 원금과 이자를 갚지 못할 경우에 은행이 강제로 법원에 경매를 넣게 되는 경우를 말한다.이때는 판결문과 같은 집행권원이 필요 없이 바로 경매 신청을 할 수 있다.부동산 경기가 바닥을 드러내고 있다.지하도 있을 수 있어.현금을 많이 가지고 있는 사람은 언제쯤 바닥날지 기다리고 있을 것이다.금리가 내년 상반기까지 상승할 것으로 예상하고 올해 하반기 감정평가가격이 내년 2·4분기나 4·4분기 때 경매에 반영될 것으로 예상한다면 내년 3·4분기부터 본격적으로 경매 시즌으로 봐야 할 것이다.지금 경매 감정가는 현 시점의 가격이 반영되지 않고 있다.그래서 감정가가 높다.그래서 지금은 경매 타이밍이 아니다.프로 선수들과 중급 또는 초급, 일반인이 경매에 참여하면 누가 승리할 확률이 높을까?당연히 프로 선수지.경매는 부동산 중개와 분양과는 다르다.권리분석을 정말 기초부터 단단히 다져 제대로 읽어낼 필요가 있다.권리분석이 처음이자 마지막이다.물론 입찰과 명도 등 다른 과정도 힘들겠지만 첫 단추를 잘못 끼우지 않으면 나머지는 볼 것도 없다.
